地產(chǎn)經(jīng)緯丨轉(zhuǎn)向“理性回歸” 上海新房回暖與分化并行

新華財(cái)經(jīng)上海4月14日電 （談瑞）一季度的上海樓市迎來(lái)政策與市場(chǎng)共振的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。自2月26日“滬七條”新政落地以來(lái)，上海新房市場(chǎng)告別年初平淡，自3月中旬進(jìn)入集中推盤周期，認(rèn)購(gòu)、成交同步回升，市場(chǎng)熱度穩(wěn)步上行。與此同時(shí)，板塊與項(xiàng)目間“冷熱不均”格局持續(xù)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源供不應(yīng)求，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化承壓，明暗降價(jià)、渠道返傭等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，折射出行業(yè)從依賴預(yù)期倒掛轉(zhuǎn)向價(jià)值驅(qū)動(dòng)的深刻轉(zhuǎn)型。展望后市，在土地供應(yīng)收緊、房企聚焦核心、置換通道逐步打通的多重因素作用下，上海新房市場(chǎng)正朝著理性、健康、可持續(xù)的方向穩(wěn)步發(fā)展。

窗口期集中推盤 市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升

上海樓市“滬七條”自2月26日起施行。在新政帶來(lái)的窗口期下，上海新房市場(chǎng)自3月中旬起呈現(xiàn)集中推盤態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)熱度逐步攀升。

據(jù)新華財(cái)經(jīng)以公示日期統(tǒng)計(jì)，今年1至3月，上海分別有19個(gè)、8個(gè)、25個(gè)新房項(xiàng)目公示入市，4月截至13日也已有11個(gè)項(xiàng)目亮相，推盤節(jié)奏呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的特點(diǎn)。

從認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，1月的19個(gè)項(xiàng)目中有6個(gè)宣稱認(rèn)購(gòu)率超100%；2月受春節(jié)淡季影響，8個(gè)入市項(xiàng)目中無(wú)一認(rèn)購(gòu)率超100%；而隨著政策效應(yīng)逐步釋放，3月的25個(gè)項(xiàng)目中再次有6個(gè)宣稱實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)率破百，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步回升。

上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)印證了市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)，3月上海新建商品住宅成交面積達(dá)56.3萬(wàn)平方米，環(huán)比激增251.6%，釋放出明顯的回暖信號(hào)。

“‘滬七條’給剛需以及首次改善客群帶來(lái)消費(fèi)上的提振，尤其是外環(huán)周邊的樓盤效果最明顯。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。

不過(guò)，需要指出的是，新房市場(chǎng)交易情況受開發(fā)商供應(yīng)節(jié)奏等影響較大，而當(dāng)下開發(fā)商為靈活適配市場(chǎng)節(jié)奏而普遍采用“少量多批”的推盤策略。在此背景下，盧文曦也坦言，“來(lái)客來(lái)訪等前端指標(biāo)都不錯(cuò)，供應(yīng)節(jié)奏偏慢且大部分項(xiàng)目單次投放依舊不多，牽制了成交發(fā)揮?！?/p>

“冷熱不均”持續(xù) 明暗降價(jià)時(shí)現(xiàn)

從成交端來(lái)看，市場(chǎng)數(shù)據(jù)整體向好的同時(shí)，不同項(xiàng)目間“冷熱分化”的格局仍在持續(xù)。中指研究院上海分析師張翔概括表示，外環(huán)內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品受到購(gòu)房人群追捧，高認(rèn)籌項(xiàng)目集中于核心區(qū)域，而遠(yuǎn)郊區(qū)域去化壓力依然存在，結(jié)構(gòu)性分化特征持續(xù)深化。

據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月網(wǎng)簽率超過(guò)50%的新盤項(xiàng)目有7個(gè)，領(lǐng)跑樓盤多在開盤前就積累了較高熱度。例如，內(nèi)環(huán)內(nèi)的保利外灘曜二期，備案均價(jià)為14.20萬(wàn)元／平方米，總價(jià)處在1429萬(wàn)元至2122萬(wàn)元區(qū)間，盡管屬于高端改善型產(chǎn)品，但其認(rèn)購(gòu)率超119%、網(wǎng)簽率達(dá)70%。同時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷中心也宣告4月1日起收回0.5%的在售房源優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士表示，由此可見，在核心地段，產(chǎn)品力足夠的前提下，高總價(jià)房源并不缺乏買家。

除了楊浦的保利外灘曜，寶山的中環(huán)麓島、虹口的綠城潮鳴外灘、嘉定的時(shí)代之城等項(xiàng)目也在3月收獲了較好的網(wǎng)簽進(jìn)度。但與此同時(shí)，當(dāng)月也有十余個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽率尚不足一成，去化持續(xù)承壓。

近期市場(chǎng)出現(xiàn)的兩個(gè)熱點(diǎn)現(xiàn)象，也直觀暴露了部分項(xiàng)目的銷售困境。其一為新房返傭“口水仗”，即某頭部自媒體公開承諾將新房返傭比例提至70%，引發(fā)同行激烈反對(duì)，甚至有反對(duì)者揚(yáng)言返傭比例在70%之上“永遠(yuǎn)+5%”。其二是浦東中環(huán)曾經(jīng)的“日光盤”浦開云璟四期明文降價(jià)，入市備案均價(jià)8.5萬(wàn)元／平方米，較上一期下降7000元／平方米，引發(fā)前期購(gòu)房老業(yè)主反對(duì)。無(wú)論是通過(guò)渠道返傭?qū)崿F(xiàn)隱形降價(jià)，還是開發(fā)商主動(dòng)下調(diào)備案價(jià)格，都折射出部分項(xiàng)目銷售端的競(jìng)爭(zhēng)壓力已經(jīng)直接傳導(dǎo)至定價(jià)端。

來(lái)自上海樂(lè)居的觀點(diǎn)認(rèn)為，上述現(xiàn)象反映的所謂“價(jià)格松動(dòng)”，本質(zhì)上是定價(jià)體系告別虛高、回歸真實(shí)價(jià)值的“理性回歸”。它標(biāo)志著新房樓市從依賴預(yù)期與倒掛，轉(zhuǎn)向依靠產(chǎn)品、供需與真實(shí)購(gòu)買力，市場(chǎng)正在走向更健康、更可持續(xù)的狀態(tài)。

土地供應(yīng)收緊 后市理性樂(lè)觀可期

展望后市，上海新房市場(chǎng)受土地供應(yīng)、房企拿地、供需關(guān)系、產(chǎn)品迭代等多重因素影響，機(jī)構(gòu)分析師觀點(diǎn)普遍趨于理性樂(lè)觀。

根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局在3月底發(fā)布的《上海市2026年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年上海商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量為275-385公頃，較2025年下降約兩成。區(qū)域分布上，中心城區(qū)的楊浦、徐匯供地降幅較大，靜安、普陀、金山則有所增長(zhǎng)。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也指出，年度供地計(jì)劃并非最終出讓結(jié)果，實(shí)際供應(yīng)節(jié)奏由市場(chǎng)供求決定，房企拿地意愿才是影響新房真實(shí)供給的核心。

而從一季度的土拍情況來(lái)看，房企對(duì)于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍保持積極拿地態(tài)度。3月13日綠城以6.6%溢價(jià)率競(jìng)得青浦徐涇一幅地塊，拿地僅11天就公示了設(shè)計(jì)方案；3月30日，長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)17年來(lái)首次供應(yīng)的純宅地吸引華潤(rùn)&新長(zhǎng)寧聯(lián)合體、保利發(fā)展、金茂三方競(jìng)拍，最終經(jīng)41輪競(jìng)價(jià)，以59.2億元由保利獲取，溢價(jià)率約為6.4%。

“在當(dāng)前上海市場(chǎng)‘區(qū)域發(fā)展分化’的大環(huán)境下，核心區(qū)域稀缺資源往往具備更高的市場(chǎng)溢價(jià)表現(xiàn)。”中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，但最終能否被市場(chǎng)接受，仍取決于房企對(duì)產(chǎn)品的打磨和對(duì)改善需求的精準(zhǔn)洞察。張翔也認(rèn)為，在結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)深化的背景下，房企更需聚焦核心地段、堅(jiān)守產(chǎn)品主義，以“好房子”贏得市場(chǎng)。

關(guān)于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，盧文曦分析，當(dāng)前新房市場(chǎng)暫缺能引爆熱度的網(wǎng)紅項(xiàng)目，但二手房成交持續(xù)活躍，疊加政府收購(gòu)二手房、置換新房案例增多，置換通道逐步打通，改善需求入市障礙持續(xù)減少。市場(chǎng)反彈力量不斷積蓄，若后續(xù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市，新房成交再度放量值得期待。

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編輯：葛佳明

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