【財(cái)經(jīng)分析】45只產(chǎn)品募資超773億元 機(jī)構(gòu)間REITs保持集中放量熱情

新華財(cái)經(jīng)北京4月16日電（王菁）近半年多以來，機(jī)構(gòu)間REITs（即持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS）市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。作為盤活存量資產(chǎn)、連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)的重要?jiǎng)?chuàng)新工具，這一產(chǎn)品正從試點(diǎn)探索邁向規(guī)模化發(fā)展的新階段。

新華財(cái)經(jīng)根據(jù)滬深交易所最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2026年4月15日，全市場(chǎng)已發(fā)行的機(jī)構(gòu)間REITs項(xiàng)目累計(jì)45只，總規(guī)模達(dá)773.46億元。與此同時(shí)，處于不同審核流程中的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備依然充沛，市場(chǎng)擴(kuò)容勢(shì)頭強(qiáng)勁。

供給端“量質(zhì)齊升” 資產(chǎn)圖譜從傳統(tǒng)基建向多元業(yè)態(tài)延伸

機(jī)構(gòu)間REITs的發(fā)展提速，主要體現(xiàn)在一級(jí)市場(chǎng)的供需兩旺。據(jù)新華財(cái)經(jīng)梳理，截至4月15日，滬深交易所已經(jīng)審核通過的機(jī)構(gòu)間REITs項(xiàng)目共51只，涉及金額970.97億元。其中，已有45只完成發(fā)行，其余6只處于發(fā)行前準(zhǔn)備階段。此外，尚有20只、223.97億元的項(xiàng)目處于“已反饋”階段，2只、24.11億元的項(xiàng)目“已受理”。從審核狀態(tài)分布看，市場(chǎng)后續(xù)供給仍有充足儲(chǔ)備。

值得注意的是，審核端呈現(xiàn)“有進(jìn)有退”的市場(chǎng)化特征。在51只項(xiàng)目順利通過的同時(shí)，也有2只、合計(jì)13.01億元的項(xiàng)目因各類原因被“終止”。這一細(xì)節(jié)表明，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在提速審批的同時(shí)，并未放松對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量和合規(guī)性的實(shí)質(zhì)審核，有助于市場(chǎng)在快速擴(kuò)容中保持健康底色。

從掛牌情況來看，上交所累計(jì)發(fā)行上市規(guī)模717.8646億元，深交所累計(jì)上市產(chǎn)品規(guī)模為54.599億元，兩地合計(jì)773.4636億元。上交所為機(jī)構(gòu)間REITs的主要掛牌場(chǎng)所，深交所亦有多單創(chuàng)新產(chǎn)品落地，如太保資產(chǎn)-港華智慧新能源項(xiàng)目（121627.SZ）、中信證券-四川能源發(fā)展清潔能源項(xiàng)目（121613.SZ）等。交易所協(xié)同發(fā)力，共同構(gòu)建了多層次REITs市場(chǎng)體系。

同時(shí)，底層資產(chǎn)的多元化是機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)另一個(gè)突出的結(jié)構(gòu)性特征。在已發(fā)行和已通過的項(xiàng)目中，資產(chǎn)類型已從最初的高速公路、收費(fèi)大橋等傳統(tǒng)交通基礎(chǔ)設(shè)施，迅速擴(kuò)展至數(shù)據(jù)中心、火電及水電站、戶用分布式光伏、租賃住房、商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理等多個(gè)領(lǐng)域。例如，以國金資管-世紀(jì)泓源數(shù)據(jù)中心為代表的一批新基建項(xiàng)目，單個(gè)發(fā)行規(guī)模高達(dá)46.54億元，標(biāo)志著機(jī)構(gòu)間REITs正成為數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域重要的融資通道。

某大型券商不動(dòng)產(chǎn)投資研究負(fù)責(zé)人分析指出，從數(shù)據(jù)趨勢(shì)看，機(jī)構(gòu)間REITs正在經(jīng)歷從“試點(diǎn)資產(chǎn)”向“全品類資產(chǎn)”的跨越。這一產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)在于，它被認(rèn)定為純權(quán)益屬性工具，規(guī)避了“明股實(shí)債”的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)發(fā)行周期顯著短于公募REITs。在當(dāng)前低利率和“資產(chǎn)荒”的市場(chǎng)環(huán)境下，其相對(duì)較高的票面利差和穩(wěn)定的現(xiàn)金流特征，對(duì)保險(xiǎn)、理財(cái)?shù)乳L(zhǎng)期資金具有極強(qiáng)的吸引力。

此外，保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)的深度參與，是供給端另一大看點(diǎn)。在已發(fā)行的項(xiàng)目中，太保資產(chǎn)、人保資產(chǎn)、泰康資產(chǎn)等保險(xiǎn)系管理人頻頻現(xiàn)身，主導(dǎo)了多單綠色、保租房等主題產(chǎn)品的發(fā)行。例如，太保資產(chǎn)-天合富家新能源項(xiàng)目（30.45億元）和太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢(mèng)城保租房項(xiàng)目（11.94億元），均是保險(xiǎn)資金主動(dòng)創(chuàng)設(shè)并管理機(jī)構(gòu)間REITs的典型案例。

燕梳資管創(chuàng)始人魯曉岳認(rèn)為，保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)積極布局這一領(lǐng)域，是在獲得交易所ABS業(yè)務(wù)試點(diǎn)資格后的一次戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。機(jī)構(gòu)間REITs底層資產(chǎn)的長(zhǎng)久期、穩(wěn)定現(xiàn)金流特性，與保險(xiǎn)資金的負(fù)債端高度匹配。在非標(biāo)資產(chǎn)供給收縮的背景下，這類產(chǎn)品正成為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)替代傳統(tǒng)非標(biāo)債權(quán)、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債匹配管理的關(guān)鍵工具。

政策“東風(fēng)”與市場(chǎng)邏輯共振 存量盤活金融閉環(huán)漸成

機(jī)構(gòu)間REITs的快速崛起，并非孤立的市場(chǎng)現(xiàn)象，而是國家層面持續(xù)推動(dòng)存量資產(chǎn)盤活、構(gòu)建多層次REITs市場(chǎng)的政策意圖在微觀層面的集中映射。從2022年國務(wù)院辦公廳明確提出“探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)”，到2025年、2026年政府工作報(bào)告連續(xù)強(qiáng)調(diào)“盤活存量用地和商辦用房”“探索多渠道盤活存量商品房”，政策口徑的層層遞進(jìn)，為機(jī)構(gòu)間REITs的爆發(fā)提供了堅(jiān)實(shí)的制度土壤。

數(shù)據(jù)上的一個(gè)關(guān)鍵佐證是：2025年下半年以來，通過審核的項(xiàng)目數(shù)量與金額呈現(xiàn)明顯的“臺(tái)階式”躍升。截至2026年4月15日，累計(jì)通過項(xiàng)目51只，金額970.97億元，而其中絕大部分的通過時(shí)間集中在2025年下半年及2026年一季度。這種時(shí)間上的高度吻合，恰恰說明政策引導(dǎo)與市場(chǎng)擴(kuò)容之間存在著強(qiáng)烈的正反饋效應(yīng)。

金杜律師事務(wù)所合伙人、中國資產(chǎn)證券化論壇基礎(chǔ)資產(chǎn)與結(jié)構(gòu)創(chuàng)新專委會(huì)主席陳府申指出，機(jī)構(gòu)間REITs是具有劃時(shí)代意義的“資產(chǎn)上市”平臺(tái)。它通過資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃受讓項(xiàng)目公司股權(quán)和債權(quán)，讓企業(yè)能夠在不喪失運(yùn)營權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表和資金回籠。更為重要的是，其擴(kuò)募機(jī)制的設(shè)立，使得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能夠持續(xù)注入，為原始權(quán)益人提供了滾動(dòng)盤活存量資產(chǎn)的長(zhǎng)效工具。

這一邏輯在高速公路和能源類項(xiàng)目上體現(xiàn)得尤為明顯。廣連高速機(jī)構(gòu)間REITs項(xiàng)目以150億元的發(fā)行規(guī)模，成為迄今為止最大單的機(jī)構(gòu)間REITs項(xiàng)目；新疆國信火電項(xiàng)目（54.6億元）、世紀(jì)泓源數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目（46.54億元）等百億級(jí)、五十億級(jí)項(xiàng)目頻頻落地，說明大型央企、國企正在將這一工具作為存量資產(chǎn)盤活的標(biāo)準(zhǔn)配置。

某頭部券商資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向新華財(cái)經(jīng)表示，從近期申報(bào)和發(fā)行情況看，機(jī)構(gòu)間REITs正在從“小眾試點(diǎn)”走向“主流標(biāo)配”。企業(yè)端的需求非常旺盛，尤其是手握大量基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的央國企，他們看中的不僅是融資功能，更是通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)表優(yōu)化、釋放管理紅利的綜合價(jià)值。

可以說，在政策持續(xù)支持、利率環(huán)境有利、投資者認(rèn)知深化的三重驅(qū)動(dòng)下，機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)正步入高質(zhì)量發(fā)展的快車道，為我國存量資產(chǎn)盤活提供源源不斷的金融活水。

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編輯：王柘

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