【新華解讀】以制度精進護航市場規(guī)范擴容 交易所優(yōu)化REITs發(fā)售上市全流程指引

新華財經(jīng)北京4月23日電（王菁）隨著底層資產(chǎn)從基礎(chǔ)設(shè)施拓展至商業(yè)不動產(chǎn)，我國公募REITs市場正迎來品類擴容與制度規(guī)則建設(shè)的同頻共振。日前，上海證券交易所修訂發(fā)布并公告施行《上海證券交易所公開募集不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)指南第1號——發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理（2026年4月修訂）》（以下簡稱《指南》），此前2025年12月31日發(fā)布的原指南同時廢止。

這份涵蓋五章內(nèi)容的業(yè)務(wù)指南，將網(wǎng)下詢價、認購、上市及信息披露等各環(huán)節(jié)的操作規(guī)程予以系統(tǒng)化梳理，一并提供了17項業(yè)務(wù)文件模板和5類公告必備要素。前后兩份指南的迭代僅相隔四個月，監(jiān)管部門對制度精細化管理的重視可見一斑。業(yè)界普遍認為，當(dāng)公募REITs市場步入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)”并行發(fā)展的新階段，制度體系的完備程度直接影響著市場運行的效率與韌性，一部詳盡的業(yè)務(wù)指南，既是操作手冊，更是信任基石。

制度精進：從原則性規(guī)范到全流程標(biāo)準(zhǔn)化

相較于2025年底的版本，本次修訂顯著強化了業(yè)務(wù)流程的可操作性，在多個關(guān)鍵節(jié)點給出了更為清晰的時間表與責(zé)任界定。

在發(fā)售前準(zhǔn)備階段，《指南》明確了不同資產(chǎn)類型REITs的代碼段劃分：基礎(chǔ)設(shè)施REITs使用508000-508099代碼段，商業(yè)不動產(chǎn)REITs使用508600-508799代碼段，并規(guī)定擴位簡稱中必須包含“REIT”標(biāo)識。 某頭部基金公司REITs業(yè)務(wù)負責(zé)人對新華財經(jīng)表示，“代碼段分設(shè)并非簡單的技術(shù)安排。當(dāng)市場產(chǎn)品數(shù)量快速增長，投資者需要快速辨認底層資產(chǎn)類型，這一設(shè)計有效降低了識別成本與信息錯配風(fēng)險?！?/p>

詢價與認購環(huán)節(jié)是全流程中參與主體最多、操作最為復(fù)雜的部分?！吨改稀吩敿氁?guī)定了從發(fā)售申請受理、詢價公告披露到回撥配售的完整鏈路，明確募集期原則上不超過5個交易日。尤為值得關(guān)注的是，《指南》對上市前的份額限售與鎖定管理作出專章安排，要求基金管理人在發(fā)起上市申請前完成全部戰(zhàn)略投資者份額的場內(nèi)限售和場外鎖定，同時須指定至少一家做市商以確保上市首日流動性。

某大型券商投行部REITs業(yè)務(wù)負責(zé)人指出，“限售鎖定是發(fā)售與上市之間的關(guān)鍵銜接環(huán)節(jié)。此前實踐中，曾出現(xiàn)因鎖定期流程未及時辦結(jié)而推遲上市的情況。本次修訂逐項列明了各階段的完成時限和責(zé)任主體，這實際上是將市場運行中積累的經(jīng)驗反饋為制度規(guī)范，有助于從源頭減少操作層面的不確定性。”

在投資者保護方面，《指南》延續(xù)并強化了適當(dāng)性管理要求。根據(jù)規(guī)定，基金管理人和證券公司須建立健全適當(dāng)性管理制度，普通投資者首次認購或買入REITs份額前，須以紙質(zhì)或電子形式簽署風(fēng)險揭示書，確認了解產(chǎn)品特征及主要風(fēng)險。某基金銷售機構(gòu)合規(guī)負責(zé)人評價稱，“REITs產(chǎn)品的風(fēng)險收益特征與普通公募基金存在實質(zhì)差異，其底層資產(chǎn)估值波動、運營收入不確定性等風(fēng)險需要投資者有充分認知。將適當(dāng)性管理貫穿發(fā)售上市全流程，體現(xiàn)了‘?dāng)U容與規(guī)范并重’的思路?！?/p>

市場演進：從試點破冰到品類擴容的制度供給邏輯

本次《指南》修訂并非孤立事件，而是我國公募REITs市場制度建設(shè)持續(xù)推進的縮影。2025年12月31日，中國證監(jiān)會正式開啟商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點，我國REITs市場由此邁入新階段。

數(shù)據(jù)顯示，截至2026年4月23日，已申報的商業(yè)不動產(chǎn)REITs產(chǎn)品共計17單，合計擬發(fā)行規(guī)模突破600億元，其中13單已反饋、3單已問詢、1單已受理。從市場整體規(guī)模來看，截至4月23日，全市場已上市公募REITs達80只。

戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負責(zé)人楊枝認為，“商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點一經(jīng)推出即展現(xiàn)出強勁的市場動能，申報規(guī)模的快速攀升反映出業(yè)界對拓寬REITs資產(chǎn)范圍的迫切期待。”

某研究機構(gòu)不動產(chǎn)首席分析師認為，規(guī)則的持續(xù)細化與市場規(guī)模增長存在內(nèi)在關(guān)聯(lián)?！爱?dāng)市場僅有少數(shù)產(chǎn)品、資產(chǎn)類型單一時，原則性規(guī)則足以維持運轉(zhuǎn)；但當(dāng)產(chǎn)品數(shù)量逼近百只、資產(chǎn)類型覆蓋倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)不動產(chǎn)等十余個品類時，制度供給的顆粒度必須同步提升?！?/p>

梳理制度演進的脈絡(luò)可以清晰看到，自2021年首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來，交易所陸續(xù)出臺了業(yè)務(wù)辦法、發(fā)售業(yè)務(wù)指引、審核關(guān)注事項指引等多項制度文件。2025年底至2026年初，交易所對REITs業(yè)務(wù)規(guī)則實施系統(tǒng)性修訂，將審核反饋用時從30個工作日壓縮至20個工作日，將擴募間隔期從1年縮短至6個月，并對詢價定價、戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)作出更為細致的規(guī)范。

從基礎(chǔ)設(shè)施到商業(yè)不動產(chǎn)，從首發(fā)到擴募，從原則性框架到全流程標(biāo)準(zhǔn)化指引，我國公募REITs市場正在制度精進與市場擴容的雙重驅(qū)動下穩(wěn)步前行。正如多位受訪對象所言，未來市場將形成“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)”并行驅(qū)動的發(fā)展格局。而當(dāng)一個市場的每一個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都有章可循、有據(jù)可依，其長期健康發(fā)展便有了最堅實的制度根基。

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編輯：王柘

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