【財經(jīng)分析】保租房REITs熱度居高不下 專家呼吁理性投資

新華財經(jīng)上海5月29日電（記者 楊溢仁）繼上周因漲幅較高觸發(fā)限制，兩次被動停牌后，本周相似的事件再度于保租房REITs產(chǎn)品中上演。

分析人士認(rèn)為，盡管在政策利好“呵護(hù)”、市場中強制分紅和收益優(yōu)勢產(chǎn)品供給相對稀缺的大背景下，保租房REITs的表現(xiàn)可持續(xù)看好，但各機構(gòu)在擇券布局時，也需要警惕“熱行情”背后可能潛藏的風(fēng)險。畢竟，REITs產(chǎn)品的二級市場交易價格易受多種因素影響，投資者應(yīng)在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行布局決策，切忌盲目樂觀。

保租房REITs備受追捧

本周，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”）再次因漲幅過快被“叫?！薄?/p>

根據(jù)《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第5號——臨時報告（試行）》的相關(guān)規(guī)定，連續(xù)3個交易日的收盤價格漲跌幅累計達(dá)到10%，但上市首日和擴募份額上市首日除外，基金管理人應(yīng)當(dāng)申請次一交易日停牌1小時，并披露相關(guān)公告。

2025年5月23日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在二級市場的收盤價達(dá)到4.178元／份，當(dāng)日收盤價相較于基準(zhǔn)價（基金發(fā)行價2.734元／份）漲幅首次達(dá)到52.82%。為保護(hù)基金份額持有人利益，基金自2025年5月26日于上海證券交易所開市起停牌1小時，并于當(dāng)日上午10:30起復(fù)牌。

無獨有偶，2025年5月26日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT于二級市場的收盤價達(dá)到4.133元／份，由于連續(xù)3個交易日的收盤價格漲幅累計達(dá)到16.29%，因此被再次叫?！?025年5月27日上海證券交易所開市起停牌1小時，并于當(dāng)日上午10:30起復(fù)牌。

值得一提的是，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT自上市首日就觸及了公募REITs的漲幅上限。而在認(rèn)購階段，該產(chǎn)品的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為216.91倍，公眾認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)829.78倍，受歡迎程度可見一斑。

那么保租房REITs緣何受捧？

“一方面，國家利好政策頻現(xiàn)構(gòu)成了積極影響；另一方面，公募REIT產(chǎn)品的強制分紅、收益優(yōu)勢特征突出，在高收益產(chǎn)品供給相對稀缺的大環(huán)境中，上述因素使得REITs成了投資機構(gòu)的優(yōu)選標(biāo)的?！币晃蝗坦淌詹块T負(fù)責(zé)人告訴記者，“不過，考慮到中國公募REITs市場尚處于起步階段，相較傳統(tǒng)市場而言規(guī)模較小，因此由旺盛需求催生的高溢價行情值得警惕——若高溢價買入，可能面臨重大損失?！?/p>

潛藏風(fēng)險不容忽視

受訪的多位一線交易員亦向記者表示，“熱行情”背后的“冷思考”不可缺位。

伴隨交易價格的大幅上漲，公募REITs市場中潛藏的三大風(fēng)險值得警惕。

其一是價格波動風(fēng)險。REITs在二級市場的交易價格可能因短期資金炒作、市場情緒等因素大幅偏離其資產(chǎn)凈值，形成溢價或折價。

“作為新興的投資品種，REITs產(chǎn)品在市場中的流動性較其他成熟品種偏弱，風(fēng)格趨同的機構(gòu)投資者占比較高，大額買賣可能引發(fā)短期供需失衡，加劇價格震蕩?！鼻笆鲐?fù)責(zé)人稱。

其二，是高額溢價風(fēng)險。REITs二級價格上漲將導(dǎo)致投資者買入成本上升，進(jìn)而降低實際凈現(xiàn)金流分派率，侵蝕投資收益。

以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，根據(jù)招募說明書測算，該基礎(chǔ)設(shè)施項目2025年度和2026年度凈現(xiàn)金流分派率分別為4.00%和4.07%，二級價格在基金份額認(rèn)購價格2.734元／份基礎(chǔ)上每上漲1%，根據(jù)招募說明書測算的凈現(xiàn)金流分派率就會對應(yīng)下降約1%。

其三，是基礎(chǔ)設(shè)施運營風(fēng)險。尤其就租賃住房類資產(chǎn)為例，具有保障性質(zhì)的租賃住房行業(yè)易受政策、經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境等綜合影響。

一位地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，保租房項目普遍面臨周邊租賃住房項目競爭的風(fēng)險，因為項目區(qū)位、檔次、客群和規(guī)模相似，上述因素都會分流潛在客戶。同時，隨著各地保障性租賃住房項目的持續(xù)入市，新供應(yīng)項目與基礎(chǔ)設(shè)施項目競爭加劇的情況也不容忽視。若供給增長快于需求將導(dǎo)致市場失衡，影響出租率和租金。

“REITs投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注市場波動、利率風(fēng)險、底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動性風(fēng)險等因素，規(guī)避受市場情緒影響而忽略溢價風(fēng)險?！比A泰蘇州恒泰租賃住房REIT的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“REITs的投資價值更應(yīng)當(dāng)取決于底層資產(chǎn)的運營情況?！?/p>

投資仍應(yīng)綜合評估

值得一提的是，目前已經(jīng)推出的保租房REITs產(chǎn)品都屬于“優(yōu)等生”，項目多處于租房需求旺盛的一、二線城市，投資風(fēng)險有限。

不過，在政策的鼓勵下，未來保租房REITs的擴容為大勢所趨，伴隨更多底層資產(chǎn)的入市，后續(xù)投資風(fēng)險辨別難度的加大無可避免。

來自戴德梁行的研究觀點指出，觀察各城市機構(gòu)化集中式租賃住房的租金水平，不難發(fā)現(xiàn)，城市地價和市場供需關(guān)系對城市平均租金水平影響作用明顯。不同能級的城市在租金水平方面表現(xiàn)大相徑庭，一線城市的租金水平高于其他城市，特別是北京、上海兩城——2024年的平均租金水平遙遙領(lǐng)先于其他城市。這一方面是由于一線城市中供給端的高端公寓產(chǎn)品線布局多，拉高了租金水平；另一方面則是需求端規(guī)模穩(wěn)增不降，帶動了租金溢價。

簡而言之，聚焦保租房REITs的投資布局，擇優(yōu)限劣仍是關(guān)鍵。

“隨著市場規(guī)模的持續(xù)擴張，保租房REITs底層資產(chǎn)的篩選難度也會增大?！币晃槐ｋU機構(gòu)投資人告訴記者，“而通過經(jīng)驗總結(jié)，不難發(fā)現(xiàn)，保租房REIT底層資產(chǎn)的出租率和租金收益是否能夠保持穩(wěn)健向好，將取決于兩個方面，而這也是各機構(gòu)未來布局時關(guān)注的重點。一是項目所在的城市和區(qū)域是否有持續(xù)且充足的租房需求；二是項目自身的運營品質(zhì)和效率——包括自身經(jīng)營的風(fēng)險、項目的運營管理團(tuán)隊是否具有足夠經(jīng)驗（能否合理管控成本、能否讓租客滿意愿意持續(xù)續(xù)租等）。此外，來自項目周邊的競爭壓力同樣不容忽視——其中既有來自其他保租房產(chǎn)品的競爭，也有來自分散式長租和分散式普租市場的競爭，這都會對項目能否維持高出租率提出挑戰(zhàn)?！?/p>

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編輯：王菁

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