【財(cái)經(jīng)分析】保租房REITs熱度居高不下 專家呼吁理性投資

新華財(cái)經(jīng)上海5月29日電（記者 楊溢仁）繼上周因漲幅較高觸發(fā)限制，兩次被動(dòng)停牌后，本周相似的事件再度于保租房REITs產(chǎn)品中上演。

分析人士認(rèn)為，盡管在政策利好“呵護(hù)”、市場中強(qiáng)制分紅和收益優(yōu)勢產(chǎn)品供給相對(duì)稀缺的大背景下，保租房REITs的表現(xiàn)可持續(xù)看好，但各機(jī)構(gòu)在擇券布局時(shí)，也需要警惕“熱行情”背后可能潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場交易價(jià)格易受多種因素影響，投資者應(yīng)在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行布局決策，切忌盲目樂觀。

保租房REITs備受追捧

本周，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”）再次因漲幅過快被“叫?！薄?/p>

根據(jù)《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第5號(hào)——臨時(shí)報(bào)告（試行）》的相關(guān)規(guī)定，連續(xù)3個(gè)交易日的收盤價(jià)格漲跌幅累計(jì)達(dá)到10%，但上市首日和擴(kuò)募份額上市首日除外，基金管理人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)次一交易日停牌1小時(shí)，并披露相關(guān)公告。

2025年5月23日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在二級(jí)市場的收盤價(jià)達(dá)到4.178元／份，當(dāng)日收盤價(jià)相較于基準(zhǔn)價(jià)（基金發(fā)行價(jià)2.734元／份）漲幅首次達(dá)到52.82%。為保護(hù)基金份額持有人利益，基金自2025年5月26日于上海證券交易所開市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10:30起復(fù)牌。

無獨(dú)有偶，2025年5月26日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT于二級(jí)市場的收盤價(jià)達(dá)到4.133元／份，由于連續(xù)3個(gè)交易日的收盤價(jià)格漲幅累計(jì)達(dá)到16.29%，因此被再次叫?！?025年5月27日上海證券交易所開市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10:30起復(fù)牌。

值得一提的是，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT自上市首日就觸及了公募REITs的漲幅上限。而在認(rèn)購階段，該產(chǎn)品的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為216.91倍，公眾認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)829.78倍，受歡迎程度可見一斑。

那么保租房REITs緣何受捧？

“一方面，國家利好政策頻現(xiàn)構(gòu)成了積極影響；另一方面，公募REIT產(chǎn)品的強(qiáng)制分紅、收益優(yōu)勢特征突出，在高收益產(chǎn)品供給相對(duì)稀缺的大環(huán)境中，上述因素使得REITs成了投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)選標(biāo)的?！币晃蝗坦淌詹块T負(fù)責(zé)人告訴記者，“不過，考慮到中國公募REITs市場尚處于起步階段，相較傳統(tǒng)市場而言規(guī)模較小，因此由旺盛需求催生的高溢價(jià)行情值得警惕——若高溢價(jià)買入，可能面臨重大損失。”

潛藏風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

受訪的多位一線交易員亦向記者表示，“熱行情”背后的“冷思考”不可缺位。

伴隨交易價(jià)格的大幅上漲，公募REITs市場中潛藏的三大風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

其一是價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。REITs在二級(jí)市場的交易價(jià)格可能因短期資金炒作、市場情緒等因素大幅偏離其資產(chǎn)凈值，形成溢價(jià)或折價(jià)。

“作為新興的投資品種，REITs產(chǎn)品在市場中的流動(dòng)性較其他成熟品種偏弱，風(fēng)格趨同的機(jī)構(gòu)投資者占比較高，大額買賣可能引發(fā)短期供需失衡，加劇價(jià)格震蕩?！鼻笆鲐?fù)責(zé)人稱。

其二，是高額溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。REITs二級(jí)價(jià)格上漲將導(dǎo)致投資者買入成本上升，進(jìn)而降低實(shí)際凈現(xiàn)金流分派率，侵蝕投資收益。

以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，根據(jù)招募說明書測算，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2025年度和2026年度凈現(xiàn)金流分派率分別為4.00%和4.07%，二級(jí)價(jià)格在基金份額認(rèn)購價(jià)格2.734元／份基礎(chǔ)上每上漲1%，根據(jù)招募說明書測算的凈現(xiàn)金流分派率就會(huì)對(duì)應(yīng)下降約1%。

其三，是基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。尤其就租賃住房類資產(chǎn)為例，具有保障性質(zhì)的租賃住房行業(yè)易受政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場環(huán)境等綜合影響。

一位地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，保租房項(xiàng)目普遍面臨周邊租賃住房項(xiàng)目競爭的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)轫?xiàng)目區(qū)位、檔次、客群和規(guī)模相似，上述因素都會(huì)分流潛在客戶。同時(shí)，隨著各地保障性租賃住房項(xiàng)目的持續(xù)入市，新供應(yīng)項(xiàng)目與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目競爭加劇的情況也不容忽視。若供給增長快于需求將導(dǎo)致市場失衡，影響出租率和租金。

“REITs投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注市場波動(dòng)、利率風(fēng)險(xiǎn)、底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等因素，規(guī)避受市場情緒影響而忽略溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)?！比A泰蘇州恒泰租賃住房REIT的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“REITs的投資價(jià)值更應(yīng)當(dāng)取決于底層資產(chǎn)的運(yùn)營情況。”

投資仍應(yīng)綜合評(píng)估

值得一提的是，目前已經(jīng)推出的保租房REITs產(chǎn)品都屬于“優(yōu)等生”，項(xiàng)目多處于租房需求旺盛的一、二線城市，投資風(fēng)險(xiǎn)有限。

不過，在政策的鼓勵(lì)下，未來保租房REITs的擴(kuò)容為大勢所趨，伴隨更多底層資產(chǎn)的入市，后續(xù)投資風(fēng)險(xiǎn)辨別難度的加大無可避免。

來自戴德梁行的研究觀點(diǎn)指出，觀察各城市機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房的租金水平，不難發(fā)現(xiàn)，城市地價(jià)和市場供需關(guān)系對(duì)城市平均租金水平影響作用明顯。不同能級(jí)的城市在租金水平方面表現(xiàn)大相徑庭，一線城市的租金水平高于其他城市，特別是北京、上海兩城——2024年的平均租金水平遙遙領(lǐng)先于其他城市。這一方面是由于一線城市中供給端的高端公寓產(chǎn)品線布局多，拉高了租金水平；另一方面則是需求端規(guī)模穩(wěn)增不降，帶動(dòng)了租金溢價(jià)。

簡而言之，聚焦保租房REITs的投資布局，擇優(yōu)限劣仍是關(guān)鍵。

“隨著市場規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，保租房REITs底層資產(chǎn)的篩選難度也會(huì)增大。”一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“而通過經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，不難發(fā)現(xiàn)，保租房REIT底層資產(chǎn)的出租率和租金收益是否能夠保持穩(wěn)健向好，將取決于兩個(gè)方面，而這也是各機(jī)構(gòu)未來布局時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)。一是項(xiàng)目所在的城市和區(qū)域是否有持續(xù)且充足的租房需求；二是項(xiàng)目自身的運(yùn)營品質(zhì)和效率——包括自身經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)是否具有足夠經(jīng)驗(yàn)（能否合理管控成本、能否讓租客滿意愿意持續(xù)續(xù)租等）。此外，來自項(xiàng)目周邊的競爭壓力同樣不容忽視——其中既有來自其他保租房產(chǎn)品的競爭，也有來自分散式長租和分散式普租市場的競爭，這都會(huì)對(duì)項(xiàng)目能否維持高出租率提出挑戰(zhàn)?！?/p>

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編輯：王菁

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