“金九”樓市下行壓力趨緩 未來(lái)走勢(shì)需關(guān)注三個(gè)變量

新華財(cái)經(jīng)上海10月20日電（談瑞）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)布最新一期的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢(shì)。

具體來(lái)看，新房市場(chǎng)方面，9月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和上海分別上漲0.2%和0.3%，廣州和深圳分別下降0.6%和1.0%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

二手市場(chǎng)方面，9月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%和0.6%，降幅均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“2025年‘金九’樓市保持了相對(duì)穩(wěn)定，二手市場(chǎng)成交量穩(wěn)，新房持續(xù)結(jié)構(gòu)性分化。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，房?jī)r(jià)同比降幅收窄的積極信號(hào)持續(xù)顯現(xiàn)，顯示前期政策效果開(kāi)始逐步滲透，市場(chǎng)長(zhǎng)期下行壓力有所緩解。

安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)二手房線上找房人數(shù)占比達(dá)到64.1%，環(huán)比提升1.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下今年4月以來(lái)的峰值，反映出消費(fèi)者對(duì)二手房市場(chǎng)的關(guān)注度普遍提升。不過(guò)，與之形成對(duì)比的是，9月百城二手房掛牌時(shí)長(zhǎng)升至95天，其中三四線城市二手房掛牌時(shí)長(zhǎng)更是達(dá)到99天，中小城市二手房去化難度顯著大于核心城市。張波表示，二手房成交占比提升的同時(shí)掛牌時(shí)長(zhǎng)同步上升，表明當(dāng)前二手房成交量的增長(zhǎng)更多是“以價(jià)換量”的結(jié)果，大量掛牌價(jià)格未及時(shí)調(diào)整的房源拉低了整體市場(chǎng)的去化效率。

新房市場(chǎng)則呈現(xiàn)明顯的城市能級(jí)分化，一線城市表現(xiàn)尤為突出。數(shù)據(jù)顯示，9月北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，其中上海新房?jī)r(jià)格更是實(shí)現(xiàn)5.6%的同比顯著增長(zhǎng)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善房源入市與外圍限購(gòu)放松成為關(guān)鍵支撐。今年8至9月，一線城市密集出臺(tái)多項(xiàng)樓市支持政策，深圳實(shí)行分區(qū)放開(kāi)限購(gòu)、上海下調(diào)存量房貸利率、北京優(yōu)化公積金提取范圍等，這些政策直接拉動(dòng)了改善型購(gòu)房需求的釋放，不僅支撐了新房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定，也對(duì)二手房成交量起到了推動(dòng)作用。

展望四季度，張波認(rèn)為，政策寬松將繼續(xù)托底核心城市成交量，房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定的信心將進(jìn)一步強(qiáng)化，但一二線城市非核心區(qū)包括大量中小城市仍需通過(guò)“以價(jià)換量”來(lái)消化庫(kù)存。

具體來(lái)看，核心城市后續(xù)成交量有望保持環(huán)比回升態(tài)勢(shì)。政策紅利釋放與傳統(tǒng)旺季效應(yīng)將帶動(dòng)核心城市成交量環(huán)比回升，北京五環(huán)外、上海外環(huán)外等核心城市外圍區(qū)限購(gòu)松綁將激活剛需與改善需求，帶動(dòng)一線城市新房成交穩(wěn)定上升。

不過(guò)，二手房市場(chǎng)仍面臨價(jià)格壓力，安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，百城二手房掛牌量仍處于高位，后續(xù)價(jià)格端仍將承受一定壓力。中小城市受人口外流與庫(kù)存壓力影響，10月熱度或不及預(yù)期。

在判斷市場(chǎng)是否企穩(wěn)的關(guān)鍵信號(hào)方面，張波提出，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注三大變量：首先是土地市場(chǎng)表現(xiàn)，核心城市核心區(qū)域土地溢價(jià)率是重要風(fēng)向標(biāo)。9月北京、上海等城市的高溢價(jià)率水平，反映房企對(duì)核心資產(chǎn)信心修復(fù)；反之，若某一城市土地流拍率處于高位，則預(yù)示該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段。

其次是庫(kù)存去化周期變化。當(dāng)前一二線城市商品房去化周期整體已降至12個(gè)月以內(nèi)，三四線城市降至15個(gè)月以內(nèi)，表示去化節(jié)奏加快，若同步帶動(dòng)百城商品房待售面積延續(xù)減少態(tài)勢(shì)，則預(yù)示去庫(kù)存進(jìn)入加速期，市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)。

最后是平臺(tái)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，包括二手房掛牌價(jià)格調(diào)整幅度，若調(diào)整幅度不斷縮小，甚至大量小區(qū)保持穩(wěn)定，則市場(chǎng)穩(wěn)定性不斷增強(qiáng)。從安居客平臺(tái)來(lái)看，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度指數(shù)突破50榮枯線，也或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)信心修復(fù)的標(biāo)志之一。

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編輯：葛佳明

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