【財經(jīng)分析】擴容提質(zhì)與進退有序：2026年公募REITs市場呈現(xiàn)發(fā)展新格局

新華財經(jīng)上海2月12日電（記者 楊溢仁）隨著首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs的申報獲交易所受理，我國REITs市場正式邁入“基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)+商業(yè)不動產(chǎn)”的全面發(fā)展新階段。

展望2026年，公募REITs市場將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展特征？“熱行情”背后，市場如何看待部分項目的終止、撤回？聚焦后續(xù)投資，各機構(gòu)應(yīng)如何在守住安全底線的情況下合理布局？

雙輪驅(qū)動拓版圖 擴容提質(zhì)啟新程

眼下，國內(nèi)公募REITs市場已步入“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的常態(tài)化發(fā)展階段，市場規(guī)模較2024年末實現(xiàn)翻倍，成為了資本市場存量盤活的核心工具之一。

根據(jù)華西證券統(tǒng)計，截至2026年1月30日，國內(nèi)已上市的公募REITs數(shù)量達78只，總市值2287億元，流通市值為1247億元，另有37只產(chǎn)品待上市（24只首發(fā)、13只擴募）。

可以看到，現(xiàn)階段市場發(fā)展呈現(xiàn)出了三大特征：一是資產(chǎn)版圖擴圍，從傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施向商業(yè)不動產(chǎn)延伸。2026年1月底，首批8只商業(yè)不動產(chǎn)REITs獲受理，項目類型除購物中心、奧特萊斯外還涵蓋了酒店、商辦、商業(yè)綜合體——其中陸家嘴REIT為“商辦+商場綜合體”，凱德REIT為“商辦+商場+服務(wù)式公寓綜合體”，保利發(fā)展REIT采用非綜合體混裝資產(chǎn)類型首發(fā)上市，涵蓋廣州商辦與佛山商場。

多位管理人預(yù)測，2026年度首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs的募資規(guī)模將超314億元，并就此開啟“基建+商業(yè)”雙賽道。就目前來看，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs的落地產(chǎn)品數(shù)量、募資規(guī)模和底層資產(chǎn)數(shù)量，大概率將超過2023年下半年推出的首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

國泰海通證券指出，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的落地，將撬動超40萬億元的存量商業(yè)資產(chǎn)，打開長期擴容空間。華泰證券表示，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs呈現(xiàn)供給提速、資產(chǎn)多元、單筆規(guī)模適中的特點，原始權(quán)益人涵蓋國企、民企、外企，體現(xiàn)了政策支持各類市場主體通過REITs盤活存量資產(chǎn)的導(dǎo)向，不過部分項目估值預(yù)測較為樂觀，后續(xù)需重點關(guān)注交易所審核反饋及估值調(diào)整情況。

戴德梁行分析認為，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs中，酒店類資產(chǎn)的資本化率整體處于合理區(qū)間，一線城市寫字樓資本化率貼合市場均值，二線城市零售商場類資產(chǎn)部分估值預(yù)測偏低，投資機構(gòu)還需警惕估值回調(diào)風險。

二是擴募機制常態(tài)化。目前，監(jiān)管層已將擴募申報間隔時間由1年縮短至6個月，并進行了流程簡化，使得擴募成為了市場規(guī)模增長的重要引擎。來自中信建投證券的觀點認為，擴募機制優(yōu)化的核心是提升市場流動性與資產(chǎn)運作效率，2026年的擴募產(chǎn)品將持續(xù)貢獻規(guī)模增量，重點集中在基建與保租房賽道。

三是資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化。一位保險機構(gòu)投資人表示，保險、社保等長期資金加碼增配，使得公募REITs二級市場的日均成交額穩(wěn)中有升，并促進了定價效率的持續(xù)改善。華泰證券進一步指出，券商自營和保險資金是當前公募REITs機構(gòu)配置的絕對主力，其中保險資金偏好高分紅、基本面穩(wěn)健的資產(chǎn)，券商自營則顯著青睞風險資產(chǎn)，兩類資金的布局差異推動了市場定價的多元化。

進退有序顯理性 去粗存精促規(guī)范

值得一提的是，在市場熱度不斷升溫的背后，部分項目終止、撤回申報的情況亦時有發(fā)生。

2026年1月23日，滬深交易所同步披露了5單REITs集中終止／撤回申報，這是市場首次規(guī)?；耐顺霭咐瑯酥局鳵EITs市場“嚴準入、進退有序”的生態(tài)正在形成。

具體到項目層面，上交所公布了3單，包括富國首創(chuàng)水務(wù)REIT（擴募）、建信建融家園保租房REIT、創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT；深交所有2單，包括建信金風新能源REIT、華夏萬緯倉儲物流REIT。五單項目申報時間跨度從2022年9月至2025年5月不等，其中富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擴募擱置逾3年，為公募REITs歷史上最久停滯案例。

據(jù)記者了解，此次終止、撤回的核心原因有幾個方面：

首先是監(jiān)管新規(guī)趨嚴。2025年12月交易所新版審核指引明確了7類終止情形，例如，材料過期（財務(wù)或評估報告超期未補）、回復(fù)超時（未按期回復(fù)問詢）等因素均會觸發(fā)退出機制。

一位接近管理層的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，公募REITs試點五年，市場存量規(guī)模已超2000億元，進入常態(tài)化發(fā)展階段，發(fā)行監(jiān)管思路從“重發(fā)行數(shù)量”轉(zhuǎn)向“重底層資產(chǎn)質(zhì)量和現(xiàn)金流穩(wěn)定性”是必然趨勢，新規(guī)的落地正是為了倒逼市場提升申報效率和質(zhì)量。

另有多位基金管理人士指出，按新規(guī)要求，交易所問詢需在30日內(nèi)回復(fù)，特殊情況可延期30日，累計最長60天，此前擱置的項目多因超過時限未回復(fù)，才觸發(fā)了清退條款。

其次是資產(chǎn)質(zhì)量不達標。部分項目現(xiàn)金流穩(wěn)定性、運營效率不符合高質(zhì)量要求，原始權(quán)益人就會選擇主動撤回，擇機再報。一位參與公募REITs發(fā)行的中介機構(gòu)人士透露，底層資產(chǎn)估值下降也是重要原因之一，至少有三單項目因?qū)徟芷谳^長，臨近審批時估值與上報時差距較大，需下調(diào)估值后重新申報，因此選擇主動撤回。

再者，是出于對市場與策略的調(diào)整。商業(yè)不動產(chǎn)REITs開閘后，部分機構(gòu)選擇重新優(yōu)化資產(chǎn)組合，這并不意味著原始權(quán)益人會暫停非核心項目的申報。

中金公司強調(diào)，集中撤回并非市場降溫，而是公募REITs市場從“重數(shù)量”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)量”的理性回歸。華泰證券亦表示，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs開閘后，機構(gòu)資源向優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)傾斜，部分非核心、資質(zhì)一般的基建類項目被主動撤回，這是市場成熟的體現(xiàn)，而非行業(yè)景氣度下滑的信號。

價值回歸定主線 穩(wěn)健布局贏長遠

業(yè)內(nèi)普遍認為，此次“終止”事件是公募REITs高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)階段，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點深化、政策護航持續(xù)，REITs市場有望在震蕩中實現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和韌性增強。

華西證券預(yù)計，2026年，我國公募REITs的新增上市項目有望達到20單，年末總數(shù)破100單，總規(guī)模向3000億元沖擊。據(jù)中信建投測算，僅保租房賽道的REITs而言，其2026年全年的新增規(guī)模就有望超200億元，成為重要增量。中信證券則認為2026年是邁向萬億級的關(guān)鍵一年，長期市場空間可達2萬億元。

“觀察2026年的市場趨勢層面，伴隨商業(yè)不動產(chǎn)REITs的批量上市，公募REITs的資產(chǎn)類型將持續(xù)豐富；擴募常態(tài)化將推動單只產(chǎn)品做大，并使得平臺化運作提速；監(jiān)管完善分紅、估值、退市機制，意味著優(yōu)勝劣汰的加劇。”前述投資人直言，“由此，聚焦投資層面，個人認為，可繼續(xù)關(guān)注‘高分紅、優(yōu)質(zhì)運營、具備擴募潛力’的標的，優(yōu)先布局保租房、高標倉儲、核心商圈的商業(yè)資產(chǎn)，以穩(wěn)為主。”

中信證券則提示，各機構(gòu)應(yīng)關(guān)注公募REITs的解禁與利率波動風險，在堅守現(xiàn)金流基本面的前提下，擇優(yōu)布局。

華泰證券判斷，2026年REITs市場基本面的分化將更為明顯，市場將回歸價值邏輯。聚焦投資，各機構(gòu)需精選基本面穩(wěn)健、估值合理的優(yōu)質(zhì)品種。

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編輯：林鄭宏

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